Met een omzetstijging van 49% tussen 2019 en 2020 heeft EuroCaution, tegen de stroom in, zijn leiderspositie op de markt versterkt met meer dan 6 miljard aan gedekte bouwkosten in België en Luxemburg en meer dan 500 klanten. Alessandro Rizzo, CEO, en Cédric Doppagne, Head of Sales Benelux, blikken met ons terug op de evolutie van de vastgoed- en bouwmarkt in de voorbije maanden en op de financiële steun die EuroCaution biedt om deze markt te ondersteunen. Interview-LG Magazine – Maart 2021
Hoe doet de Luxemburgse vastgoed- en bouwmarkt het?
AR: De verkoop van woningen kent een uitzonderlijke stijging. Huizen worden in minder dan tien dagen verkocht en in negen van de tien gevallen dekt het voorverkooppercentage de bouwkosten. De vraag is zo groot dat het aanbod niet kan volgen en de prijzen pieken.
Dit fenomeen kan deels worden verklaard door de stijging van de grondprijzen, maar als gevolg van het voorkooprecht dat door de gemeenten wordt uitgeoefend, gekoppeld aan de trage uitreiking van bouwvergunningen en andere administratieve onzekerheden, komen nieuwe woningen trager op de markt. Ook draagt dit bij tot een stijging van de prijzen. Om ze op lange termijn te stabiliseren, moeten de administratieve procedures worden vereenvoudigd. Zo kan meer en sneller worden gebouwd en de beschikbare ruimte worden gerationaliseerd.
CD: De limiet van de prijsexplosie zal pas worden bereikt wanneer particulieren in Luxemburg geen pand meer kunnen kopen bij gebrek aan voldoende eigen vermogen om toegang te krijgen tot een krediet. Maar het is tot op heden onmogelijk te voorspellen wanneer dit point of no return zal worden bereikt …
Door onze ervaringen en contacten stellen we vast dat veel bedrijven het financieel moeilijk hebben en alleen dankzij overheidssteun of hun reserves overeind kunnen blijven. De angst om het orderboek voor 2021 niet vol te krijgen doet de bouwprijzen dalen. Wij schatten echter dat de algemene kosten met meer dan 10% zijn gestegen! Aannemers verkleinen dus hun marge om competitief te blijven en kiezen ervoor geen winst te maken – of zelfs met verlies te werken – om hun teams te blijven mobiliseren.
Hoe helpen uw waarborgen de economie te ondersteunen?
AR: Aannemers en projectontwikkelaars hebben moeite om leningen of waarborgen te krijgen. De toezichthouders beperken immers de financieringscapaciteit van banken vanwege de torenhoge vastgoedprijzen, omdat de financieringskosten hoger zijn. De klassieke banken proberen hun waarborgen dus te verkopen tegen een veel hoger tarief dan het onze of gebruiken hun kapitaal liever voor andere soorten kredieten tegen interessantere rentevoeten.
Omdat we bij EuroCaution geen louter financiële logica hanteren, kunnen we bepaalde klanten aanvaarden die door de banken zijn geweigerd. Aanvankelijk boden we alternatieven voor voltooiingswaarborgen aan. Dat strekt zich nu ook uit tot elke andere waarborg die door bouwondernemingen of projectontwikkelaars wordt gevraagd. Onze infrastructuurwaarborg garandeert bijvoorbeeld dat de precieze inrichtingswerken die in de overeenkomst tussen een bouwonderneming en een gemeente voorzien zijn, zullen worden uitgevoerd. Dit product wordt meestal samen met de voltooiingswaarborg verkocht. Als de gemeenten soms terughoudend zijn, is dat simpelweg omdat ze onze activiteiten niet kennen. Het volstaat dat we hen uitleggen dat we enkel samenwerken met verzekeraars met een A-rating en een hoge solvabiliteit om hen gerust te stellen. We hebben trouwens al een financiële voltooiingswaarborg van 30 miljoen uitgegeven voor een Luxemburgse gemeente.
CD: Voor de projectontwikkelaar bieden onze infrastructuurwaarborgen het voordeel dat de risicoanalyse lichter is dan bij een bank, omdat we deze koppelen aan de voltooiingswaarborg. Die voltooiingswaarborg is eigenlijk een drukmiddel om er zeker van te zijn dat het werk op de een of andere manier worden afgerond. In de huidige context zijn we echter veeleisender met betrekking tot onze toekenningsvoorwaarden; we volgen bijvoorbeeld de financiële bewegingen op lange termijn en valideren betalingen aan leveranciers om de uitgavenbronnen te controleren en mogelijke faillissementen te voorkomen.
Wat zijn uw ambities voor 2021?
AR: In december 2020 lanceerden we onze nieuwe website waarmee waarborgaanvragen binnen de klantenzone kunnen worden ingediend en beheerd. Vanaf eind 2021 worden al onze processen volledig gedigitaliseerd en online toegankelijk gemaakt. Daarnaast lanceren we binnenkort een borgstellingsaanbod voor kleine en middelgrote ondernemingen. Onze ambities voor 2021 zijn simpel: de economie blijven ondersteunen, onder meer door waarborgen uit te geven. We willen ook persoonlijk advies en ondersteuning bieden om onze klanten te helpen hun activiteiten te ontwikkelen.
Mario Di Stefano, van de praktijk DSM – Avocats à la cour
Hoe zit het met uw samenwerking met EuroCaution?
Onze praktijk begeleidt klanten-projectontwikkelaars op alle niveaus van de levenscyclus van een vastgoedproject. Hierbij komen we steeds vaker waarborgen tegen die door EuroCaution worden uitgegeven, dat naar onze ervaring een goede kennis heeft van de markt en risicobeheer. Het is een contact dat we erg op prijs stellen.
Een woordje over de Luxemburgse vastgoed- en bouwmarkt?
Een indrukwekkende ontwikkeling. Als advocaten houden we geen statistieken bij, maar we hebben in bepaalde dossiers een waardestijging van ongeveer 20 tot 50% kunnen vaststellen binnen een relatief korte tijdspanne. Op dit moment zijn er nog steeds kopers … we zullen moeten afwachten hoe lang deze trend zal aanhouden, maar tot nader order lijkt de vraag er wel te zijn.
Het verschil tussen vraag en aanbod lijkt bestand te zijn tegen de meeste wetgevende maatregelen die werden genomen. Een vereenvoudiging van de administratieve procedures zou kunnen helpen om sneller en meer te bouwen, maar dit is moeilijk in evenwicht te brengen met andere, met name stedenbouwkundige en ecologische belangen. Het opdrijven van de activiteiten en het uitoefenen van voorkooprechten door publieke actoren zijn eveneens een piste, maar dit dreigt geen impact te hebben op de prijzen op korte of middellange termijn, aangezien de realisatietijden van deze actoren in principe langer zijn dan die van private projectontwikkelaars. Publiek-private partnerschappen zouden voor bepaalde projecten een oplossing kunnen bieden. In ieder geval blijft het vastgoedrecht een uiterst dynamische materie.
