Door Emilie Di Vincenzo, freelancejournaliste

De Luxembourgish Real Estate Dinner, georganiseerd door EuroCaution, bracht dit jaar bijna 250 gasten samen, voornamelijk belangrijke spelers uit de Luxemburgse vastgoedsector. In het uitzonderlijke kader van GRIDX bood de avond — warm, gezellig en met een zittend diner — een echte gelegenheid voor constructieve uitwisselingen. Tussen hoogwaardig netwerken en open discussies over de uitdagingen van het beroep, bleek de sfeer bijzonder bevorderlijk voor collectief nadenken over de toekomst van de residentiële markt.

Een voorzichtige heropleving

Volgens de gegevens gepresenteerd door EuroCaution vertoont de markt tekenen van een voorzichtige heropleving, eerder te vergelijken met “een briesje dan een wervelwind van verandering”. De verkoop van appartementen in aanbouw, die sinds 2022 continu daalt, laat een lichte stijging zien in het derde kwartaal van 2025.

Geel toont de gegevens van Statec. De in Q3 en Q4 uitgegeven garanties (groene lijn), stopgezet op 20/11/2025, komen overeen met het aantal toegekende garanties; een koper die meerdere woningen heeft verworven, ontving slechts één financiële voltooiingsgarantie, wat het verschil met het totale aantal VEFA-verkopen verklaart.

Deze heropleving wordt voornamelijk verklaard door twee factoren:

• Een geleidelijke aanpassing van de prijzen, die het aanbod opnieuw in lijn brengt met een vraag die voornamelijk van gezinnen en werkenden komt.
• De voortgang van de bouwwerven: ontwikkelaars die hun projecten zijn gestart, slagen er vandaag gemakkelijker in hun voorraad te verkopen dan degenen wier projecten nog niet begonnen zijn.
• Ontwikkelaars bieden hun klanten ook versterkte beschermingsmaatregelen aan, verder dan de gebruikelijke standaarden, zoals een versterkte financiële voltooiingsgarantie of bestekken die de installatie van keukens en inrichting omvatten. Deze aanpak is bedoeld om kopers meer zekerheid te bieden en hen extra kosten te besparen.

Het einde van publieke steun: beperkte impact op VEFA

De publieke steun, definitief stopgezet op 30 juni 2025, heeft niet het verwachte effect gehad op de commercialisering van woningen in VEFA. Volgens EuroCaution “heeft dit geen significante meerwaarde gecreëerd”, omdat de recente transacties eerder betrekking hadden op publieke actoren of particuliere investeerders dan op startersgezinnen. De werkelijke vraag blijft dus losstaan van een aanbod dat nog steeds te duur, te star of te traag is.

Verouderde VEFA-wetgeving: een belangrijke belemmering

Een andere gedeelde vaststelling: het achterlopen van de overheid bij de hervorming van de wet van 1976 die VEFA regelt, vormt nu een echte belemmering voor de ontwikkeling van nieuwbouw. Professionals benadrukken dat het ontbreken van een modern kader de koper–ontwikkelaarrelatie uit balans brengt, de verkoop vertraagt en wantrouwen in bepaalde segmenten vergroot — hoewel EuroCaution benadrukt dat vertrouwen niet de hoofdoorzaak is van het gebrek aan verkopen, zoals blijkt uit de vele recent ondertekende projecten.

Het aanbod afstemmen op de vraag: een absolute prioriteit

EuroCaution benadrukt één centraal punt: het is dringend nodig om het aanbod aan te passen aan de werkelijke verwachtingen van de markt.

Prijsaanpassing: de rol van yield management

Een strategie geïnspireerd door de hotel- en luchtvaartsector wordt aanbevolen: yield management. Interne analyse toont aan dat een bijna voltooid nieuw pand 30 tot 34% duurder kan worden verkocht dan voor de werkzaamheden. Omgekeerd, als een project moeite heeft een voldoende niveau van voorverkoop te bereiken, zou een prijsverlaging van ongeveer 25% nodig zijn om de verkopen te stimuleren en de start van de werkzaamheden mogelijk te maken.

Strikte deadlines om kopers gerust te stellen

Het respecteren van deadlines is een bepalende factor geworden. EuroCaution benadrukt het belang van een begeleidende kredietfaciliteit, een sleuteltool om de planning te beveiligen, kosten te beheersen en tijdige oplevering te garanderen.

Hypothecair krediet en overbruggingskrediet: een te restrictief systeem

Gevraagde klanten melden vaak bankweigeringen, vaak gerechtvaardigd door weinig transparante criteria. Het overbruggingskrediet, essentieel voor gezinnen die willen kopen voordat ze verkopen, blijft moeilijk toegankelijk vanwege een strikte interpretatie van een CSSF-circulaire. EuroCaution stelt daarom voor te werken aan een verzekeringsoplossing die toegang tot overbruggingskredieten vergemakkelijkt, met aanvullende alternatieven die tijdens een workshop voor geïnteresseerde professionals zullen worden besproken.

Bescherming van kopers versterken: een project dat al goed op weg is

In tegenstelling tot de heersende opvatting komt de voorzichtigheid van kopers niet voort uit een gebrek aan vertrouwen in VEFA. De huidige garanties — vooral de financiële voltooiingsgarantie — spelen een essentiële rol. EuroCaution en zijn partners hebben sinds 2022 verschillende belangrijke acties ondernomen:

• Opstellen van een GFA “in duidelijke taal”, toegankelijker voor consumenten.
• Optimalisatie van de clausules in VEFA-akten.
• Invoering van optionele garanties (gronddekking, afstand doen van bepaalde wijzigingen, versterkte criteria voor het inroepen van de garantie).

Binnenkort zal de garant meer contractuele middelen hebben om de mede-eigenaars te begeleiden, onder meer via de oprichting van een syndicus en een gedelegeerde projectleider bij falen van de ontwikkelaar. Ten slotte zal een wederverkoopgarantie binnenkort tot 40.000 € aan kosten vergoeden bij gedwongen wederverkoop.

Voorbij de GFA: een globale begeleiding

EuroCaution herinnert eraan dat het niet “alleen een aanbieder van voltooiingsgaranties” is. Het bedrijf begeleidt ook ontwikkelaars en gemeenschappen bij:

• infrastructuurgaranties voor gemeenten,
• het opzetten van borgstellingslijnen via E-Cautio, het beveiligde digitale portaal.

Financiering van gronden: een model dat moet evolueren

De financiering van gronden zonder bouwvergunning blijft beperkt tot een minderheid van actoren, zoals in de meeste Europese landen. Alternatieve oplossingen, zoals de RDA, zijn echter mogelijk, met steun van EuroCaution voor de bijbehorende garanties. Daarnaast biedt het bedrijf banken kredietbescherming op hypothecaire leningen. Bij wanbetaling van de kredietnemer dekt het de kloof tussen het resterende verschuldigde bedrag en de herverkoopwaarde van het pand, een oplossing die de markt kan helpen versoepelen.

Een markt in beweging, maar nog fragiel

De gegevens gepresenteerd op de Luxembourgish Real Estate Dinner tonen een markt in transitie, waarin:

• de prijzen nog moeten worden aangepast,
• het overheidsbeleid moet evolueren,
• financiële instrumenten moeten worden gemoderniseerd,
• garanties verder versterkt moeten worden,
• en samenwerking tussen ontwikkelaars, banken en verzekeraars essentieel wordt.

EuroCaution bevestigt hiermee zijn inzet naast de sectorspelers om deze uitdagingen aan te pakken en de sector te begeleiden naar een robuustere en duurzamere heropleving.

Een avond gekenmerkt door uitwisseling, gezelligheid en een geest van samenwerking

Naast de analyses was de avond een hoogtepunt voor het ecosysteem van vastgoedontwikkeling. De 250 gasten genoten van een zittend diner, een inspirerende omgeving en een bijzonder gezellige sfeer. De discussies waren rijk, open en constructief, wat echt warme netwerking mogelijk maakte, in lijn met de solidariteit en betrokkenheid van een sector die vastbesloten is samen vooruit te gaan.

In een markt in transitie bevestigde deze editie van de Luxembourgish Real Estate Dinner één ding: collectieve dynamiek is belangrijker dan ooit om duurzame oplossingen te vinden en de residentiële bouw in Luxemburg nieuw elan te geven.