Een grondige analyse van de trends op de vastgoedmarkt

 “Als de kosten van materialen en gronden blijven stijgen en als gemeenten niet aanvaarden dat hun bevolking sneller groeit omdat het steeds moeilijker wordt om hun infrastructuur te laten evolueren, geraakt het probleem van de stijgende woningprijzen nooit opgelost.” Alessandro Rizzo, CEO van EuroCaution, en Cédric Doppagne, Chief Commercial Officer, hebben een zeer duidelijke visie op de vastgoedmarkt. Op hun eigen manier proberen ze de inflatie in toom te houden door stabiele en competitieve garantietarieven te handhaven, maar ook door hun heldere visie op de trends op deze complexe markt te delen met hun klanten …

Wat was de impact van materiaalschaarste op de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen?

AR: In 2020 hadden we het al over toekomstige bevoorradingsmoeilijkheden voor bouwbedrijven. Vandaag is het zover: de materiaalprijzen stijgen onevenredig, waardoor de bouwkosten in iets minder dan twee jaar tijd met 30 tot 40% zijn gestegen.

Deze problematiek vloeit voort uit een gebrekkig marktinzicht bij de vastgoedontwikkelingsindustrie. Vandaag de dag slagen de grootste spelers erin hun tarieven op te leggen door middel van concurrentie; het is immers in het belang van leveranciers om dit soort klanten aan zich te binden voor de periode na de schaarste. Kleine en middelgrote ontwikkelaars kopen de materialen dan weer tegen een vrij hoog tarief over, tenzij ze er dankzij hun trouw in slagen om hun prijzen te onderhandelen. De stijging is daardoor niet in dezelfde mate voelbaar op de markt …

CD: Bij EuroCaution verhogen we de waakzaamheid bij de analyse van onze dossiers en vragen we bijkomende garanties met betrekking tot de geldigheid van offertes met een langere geldigheidsduur. We dragen ook bij tot de verlaging van de verkoopprijzen dankzij de stabiele tarieven van onze verplichte garanties, zoals financiële garanties voor voltooiing of infrastructuur. Dit stelt promotors immers in staat om tegen een competitief tarief op de markt te verkopen.

Zal dit fenomeen de stijging van de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen versterken?

AR: Tot op zekere hoogte wel, maar dit traditionele promotiemodel zakt weg omdat de prijzen hun plafond lijken te hebben bereikt. Dit fenomeen is te verklaren door twee factoren; ten eerste hebben de hoge profielen met grote budgetten door de Covid-19-pandemie de voorkeur gegeven aan telewerk boven een verhuis naar Luxemburg. Bovendien zijn werknemers niet meer bereid om zo’n groot deel van hun loon uit te geven aan een woning met een kleine oppervlakte …

Het aanbod lijkt trouwens ontoereikend te zijn voor de vraag van meer alleenstaanden die op zoek zijn naar een woning op hun maat dan gezinnen. Dat is echter niet het profiel dat de gemeenten zoeken. Het principe van vergunningen en toelatingen zou dus moeten worden herzien om projectontwikkelaars meer vrijheid te geven in het aantal en de samenstelling van de te bouwen woningen op een bepaalde bebouwbare oppervlakte. Als de overheid niet versoepelt, zullen promotors genoodzaakt zijn om hun prijzen aan te passen om te kunnen verkopen en dit ten koste van hun marge. Deze strategie zou heel snel kunnen leiden tot een daling van de bouwkwaliteit.

CD: Om de verkoop van projecten goedkoper te maken, moet de grondprijs, die 60% van de verkoopprijs vertegenwoordigt, dalen. Daartoe moet de perimeter van het Algemeen Ontwikkelingsplan (PAG) worden vergroot, zodat gronden die door de projectontwikkelaar tegen dezelfde prijs worden aangekocht, over meer vierkante meters kunnen beschikken. Gemeenten proberen hun groei te vertragen omdat ze vrezen dat hun infrastructuur dit niet zal kunnen dragen. Ook de administratieve traagheid is een bron van inflatie, want investeringen in onroerend goed moeten worden terugverdiend in verhouding tot het aantal jaren dat bij deze stappen “verloren” is gegaan.

Hoe zit het met de oplossingen die de regering voorstelt om de huizenprijzen te verlagen?

CD: Via het Woonpact werkt de staat mee aan de prijsstijging door in nieuwbouwwoningen een bepaald percentage betaalbare woningen op te leggen. Ontwikkelaars moeten daarom hun marges op woningen voor de traditionele markt verhogen om uit de kosten te komen …

AR: De aankondiging van premier Xavier Bettel om de grondbelasting te hervormen, zal volgens mij geen reële impact hebben op een verhoging van het verkoopvolume. De meerderheid zal er immers de voorkeur aan geven zijn grond, die steeds waardevoller wordt, te behouden. Anderen zullen nooit bouwgronden kunnen verkopen die gelegen zijn op een PAG die geen rendabel bouwvolume toelaat. De tot nu toe genomen politieke beslissingen hebben volgens ons voor 35% invloed op de huidige verkoopprijs van woningen …

Hoe evolueerde de activiteit van EuroCaution in de loop van 2021?

AR: Dankzij onze steun aan de vastgoed- en bouwsector tijdens de crisisperiode van Covid-19 hebben we onze omzet in 2020 verdubbeld ten opzichte van 2019. Dit jaar zullen we 50% meer omzet halen dan vorig jaar.

We hebben bovendien geïnvesteerd in de ontwikkeling van “E-Cautio”, een intuïtieve oplossing die de volledige klantenrelatie via de persoonlijke ruimte digitaliseert. In een tweede fase zullen ze met de tool verder kunnen gaan door al hun aanvragen online te doen. Door onze nog snellere doorlooptijd voor het uitreiken van garanties, zijn we zeker dat we nog meer klanten en aanvragen kunnen beheren. Het behoud van onze tarieven en van de kwaliteit van onze prestaties is afhankelijk van deze intense digitalisering van al onze diensten.

CD: Ter gelegenheid van onze tiende verjaardag in 2022, hebben we eindelijk een nieuwe visuele identiteit gekregen die symbool staat voor de vernieuwing die is ingezet met de digitalisering van al onze producten en diensten.

EuroCaution in cijfers:

• 50 medewerkers
• 6,2 miljard euro huidige blootstelling in waarde van bouwkosten
• 27.953 garantiehouders

Interview door Martina Capuccio – LG Magazine november 2021