« L’inaction va coûter cher » : agissons avant qu’il ne soit trop tard. Face aux défis économiques, immobiliers et climatiques, ne rien faire n’est plus une option. Comme le souligne Alessandro Rizzo interviewé par Alix Bellac de Paperjam, chaque jour d’attente augmente la facture sociale et économique pour nos entreprises et nos citoyens.

L’immobilier en est l’exemple parfait : sans mesures courageuses pour stimuler l’investissement et faciliter l’accès au logement, nous creusons un fossé qui sera difficile à combler.
Et ce constat vaut pour toutes les transitions : écologique, énergétique, sociétale.

👉 Les messages clé : anticiper, former, encadrer et investir aujourd’hui, c’est bâtir la résilience de demain.
Agir, c’est protéger l’avenir. L’inaction, c’est le condamner.

Découvrez l’article de Alix Bellac de Paperjam du 17/12/2025.
Immobilier en Péril – Alessandro Rizzo à des solutions !

«Le débat public adore les problèmes, moi, je veux qu’on parle de solutions.» Le CEO d’Eurocaution, Alessandro Rizzo, propose un éventail cohérent de pistes, articulé autour de deux urgences: traiter le stock existant et empêcher que le problème se recrée demain.

Le CEO d’Eurocaution ne manie pas la langue de bois. De fait, sa position lui donne une vision globale sur les dysfonctionnements réels du secteur… L’homme sourit et argumente volontiers: «Le Luxembourg est en retard en matière de modernisation et paralysé par trop d’avis et… trop peu d’actions. Les solutions existent, ce qui manque, c’est le courage politique et la vitesse d’exécution.»

Pour éclairer sur sa prise de parole (qui n’est certes pas la première) et son avis sur la conjoncture, Alessandro Rizzo précise en quoi consiste son rôle: «Au cœur de la chaîne de vente immobilière (résidentiel et bureaux), un maillon reste méconnu, qui intervient au moment décisif de l’acte. C’est précisément notre rôle et il consiste à protéger l’acquéreur contre le risque majeur qu’est la défaillance du promoteur, celle-ci pouvant entraîner des pertes financières lourdes (chantier inachevé, remboursement compromis…). Cette position d’interface donne aussi une vue holistique sur tout l’écosystème (promoteurs, constructeurs, architectes, ingénieurs), et donc sur les blocages réels.

Le premier est celui du débat public: beaucoup de constats, peu de solutions. Les avocats exposent les risques, les banques rassurent, les communicants commentent mais… les décideurs opérationnels et les ‘risk managers’ sont rarement mis au centre, alors que la survie de l’économie dépend de réponses concrètes et rapides.»

L’idée d’Alessandro Rizzo serait d’élargir les profils interrogés. Plutôt que d’entendre toujours les mêmes voix institutionnelles, donner la parole à des entrepreneurs et des promoteurs moins médiatisés, mais tout aussi capables d’apporter des propositions de terrain. Du reste, la répétition des mêmes discours et constats n’a, à ce jour, pas réveillé les consciences ni fait émerger des compromis…

Le CEO d’Eurocaution note également un point plus structurel: la crise provient d’un coût foncier devenu démesuré, qui fausse la valorisation des biens. Au regard du stock actuel important, les prix affichés ne correspondent plus à ce qu’un acheteur paierait réellement en cas de revente. Tant que ce stock n’est pas apuré, le marché s’enlise; et si les banques finissent par céder ces actifs au rabais, des institutionnels pourraient les racheter, construire et privilégier la mise en location, avec des effets durables néfastes sur l’accès au logement.

De plus, comme souvent souligné, les mesures fiscales seules (ex. sur la TVA) ne suffisent pas (et peuvent surtout soulager les banques plutôt que l’acquéreur final). L’enjeu serait de conditionner les aides: favoriser l’achat de logement neuf performant énergétiquement par les primo-accédants (taux bonifiés, période sans intérêts, dispositifs type prêt à taux zéro), encadrer temporairement certains droits et rendre les règles strictes et vérifiables pour éviter les effets d’aubaine.

Enfin, cinquième axe, agir sur le futur pour empêcher une nouvelle envolée des prix. Cela suppose de réformer les règles (notamment autour de la vente en état futur d’achèvement), de plafonner la part du foncier dans le prix final, d’accélérer permis et PAP, et surtout d’aligner les intérêts de tous (acheteurs, investisseurs, promoteurs, banques, État et communes).

«Sans courage politique pour réduire certaines marges, moderniser des lois obsolètes et dépasser les blocages locaux, l’immobilisme risque de coûter plus cher que la réforme», souligne l’homme.

Le plan d’action proposé par Alessandro Rizzo a pour but de remettre les transactions en route sans subventionner l’inaction. Voici un résumé du plan d’action possible.

Le plan d’action qu’il propose

1. Purger le stock et débloquer le marché

• Mesures temporaires (environ trois ans) pour écouler les biens en stock
• Baisse ciblée de TVA sur le neuf
• Allègement, voire suspension temporaire des droits d’enregistrement pour les projets déjà permis
• Obligation pour le promoteur de baisser réellement ses prix pour accéder à ces aides
• Faciliter les prêts relais (valorisation par experts, prêt jusqu’à 80%, mandat de vente hors adjudication, couverture du risque via assurances/État)

2. Aider vraiment les primo-accédants (et non les banques)

• Crédits à taux zéro ou ultra-réduits pendant les premières années
• Dispositifs réservés au logement neuf performant
• Pas d’aide pour l’ancien (énergivore)
• Accès possible sans apport, mais avec un coût du crédit plafonné

3. Forcer l’ajustement du foncier (le cœur du problème)

• Modifier la loi pour plafonner la part du foncier dans le prix final
• Liberté de vendre plus cher… mais sans acheteurs
• Dévaloriser mécaniquement les terrains
• Obliger à densifier davantage pour rendre les projets viables
• Sortir un terrain du périmètre constructible s’il est bloqué depuis trop longtemps
• Faire contribuer banques et promoteurs
• Baisser les marges bancaires sur les crédits logement
• Imposer un effort sur les marges excessives des promoteurs
• Aides réservées aux projets «normaux», pas à l’ultra-luxe
• Compensation fiscale possible pour les banques, mais contreparties claires

4. Remettre les investisseurs au cœur du jeu, mais sous conditions

• Respect strict du plafond de 5% sur les loyers
• Exigences énergétiques élevées
• Moins d’avantages fiscaux automatiques (amortissement, intérêts)
• Aides concentrées sur les biens réellement en stock

5. Logement public: arrêter les demi-mesures

• Le logement abordable doit être majoritairement locatif, pas vendu
• Stop aux montages type bail emphytéotique «au rabais»
• L’État doit emprunter directement (obligations logement garanties)
• Construire massivement pour la location sociale

Alessandro Rizzo le martèle: «Assez de constats, place aux solutions. Il est urgent de se mobiliser à plusieurs niveaux: économique, étatique et social car, sans réformes rapides et courage politique, le blocage actuel se prolongera dangereusement.»