Von Emilie Di Vincenzo, freie Journalistin

Das Luxembourgish Real Estate Dinner, organisiert von EuroCaution, versammelte in diesem Jahr fast 250 Gäste, überwiegend wichtige Akteure der luxemburgischen Immobilienbranche. Im außergewöhnlichen Rahmen des GRIDX bot der Abend — warm, gemütlich und mit einem sitzenden Dinner — einen echten Moment für konstruktiven Austausch. Zwischen hochwertigem Networking und offenen Diskussionen über die Herausforderungen des Berufs zeigte sich die Atmosphäre besonders förderlich für kollektives Nachdenken über die Zukunft des Wohnungsmarktes.

Eine vorsichtige Erholung

Laut den von EuroCaution präsentierten Daten zeigt der Markt Anzeichen einer vorsichtigen Erholung, eher vergleichbar mit „einer Brise als mit einem Wind der Veränderung“. Der Verkauf von Wohnungen im Bau, der seit 2022 kontinuierlich zurückgeht, zeigt im dritten Quartal 2025 einen leichten Anstieg.

Gelb zeigt die Daten des Statec. Die im 3. und 4. Quartal ausgegebenen Garantien (grüne Linie), Stand 20.11.2025, entsprechen der Anzahl der gewährten Garantien; ein Käufer, der mehrere Wohnungen erworben hat, erhielt nur eine einzige Finanzierungsfertigstellungsgarantie, was die Differenz zur Gesamtzahl der VEFA-Verkäufe erklärt.

Diese Erholung wird hauptsächlich durch zwei Faktoren erklärt:

• Eine schrittweise Preisangleichung, die das Angebot wieder mit der Nachfrage in Einklang bringt, die hauptsächlich von Familien und Berufstätigen ausgeht.
• Der Fortschritt der Baustellen: Entwickler, die ihre Bauprojekte begonnen haben, verkaufen heute leichter ihre Bestände als diejenigen, deren Projekte noch nicht gestartet sind.
• Die Entwickler bieten ihren Kunden auch verstärkte Schutzmaßnahmen über die üblichen Standards hinaus an, wie z. B. eine erweiterte Finanzierungsfertigstellungsgarantie oder Leistungsverzeichnisse, die die Installation von Küchen und Innenausstattung beinhalten. Dieser Ansatz zielt darauf ab, den Käufern mehr Sicherheit zu geben und zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Ende der öffentlichen Unterstützung: begrenzte Auswirkungen auf VEFA

Die öffentliche Unterstützung, endgültig eingestellt am 30. Juni 2025, hatte nicht die erwartete Wirkung auf die Vermarktung von VEFA-Wohnungen. Laut EuroCaution „hat sie keinen signifikanten Mehrwert geschaffen“, da die jüngsten Transaktionen eher öffentliche Akteure oder private Investoren betrafen als Erstkäufer. Die tatsächliche Nachfrage bleibt daher von einem Angebot losgelöst, das noch immer zu teuer, zu starr oder zu langsam verfügbar ist.

Veraltete VEFA-Gesetzgebung: ein erhebliches Hemmnis

Eine weitere geteilte Beobachtung: Die Verzögerung der Regierung bei der Reform des Gesetzes von 1976, das VEFA regelt, stellt nun ein echtes Hemmnis für die Neuentwicklung dar. Fachleute betonen, dass das Fehlen eines modernen Rahmens das Verhältnis zwischen Käufer und Entwickler aus dem Gleichgewicht bringt, die Vermarktung verlangsamt und Misstrauen in bestimmten Segmenten erhöht — obwohl EuroCaution betont, dass Vertrauen nicht die Hauptursache für den Verkaufsrückgang ist, wie die zahlreichen kürzlich unterzeichneten Projekte zeigen.

Angebot an die Nachfrage anpassen: höchste Priorität

EuroCaution betont einen zentralen Punkt: Es ist dringend notwendig, das Angebot an die tatsächlichen Marktbedürfnisse anzupassen.

Preisgestaltung anpassen: die Rolle des Yield Managements

Empfohlen wird eine Strategie, inspiriert von Hotellerie und Luftfahrt: Yield Management. Interne Analysen zeigen, dass eine fast fertige Neubauimmobilie 30 bis 34 % teurer verkauft werden kann als vor den Bauarbeiten. Umgekehrt, wenn ein Projekt Schwierigkeiten hat, ein ausreichendes Vorverkaufsniveau zu erreichen, wäre eine Preissenkung von etwa 25 % erforderlich, um die Verkäufe anzukurbeln und den Baustart zu ermöglichen.

Feste Fristen zur Beruhigung der Käufer

Die Einhaltung von Fristen ist zu einem entscheidenden Kriterium geworden. EuroCaution betont die Bedeutung eines Begleitkredits, ein Schlüsselwerkzeug zur Sicherung des Zeitplans, zur Kostenkontrolle und zur termingerechten Lieferung.

Hypothekendarlehen und Überbrückungskredit: ein zu restriktives System

Befragte Kunden berichten häufig von Ablehnungen durch Banken, oft begründet durch wenig transparente Kriterien. Der Überbrückungskredit, für Familien, die vor dem Verkauf kaufen wollen, unverzichtbar, bleibt aufgrund einer strikten Auslegung eines CSSF-Rundschreibens schwer zugänglich. EuroCaution schlägt daher vor, an einer Versicherungslösung zu arbeiten, die den Zugang zu Überbrückungskrediten erleichtert, mit ergänzenden Alternativen, die in einem Workshop für interessierte Fachleute diskutiert werden.

Stärkung des Käuferschutzes: ein bereits gut gestartetes Projekt

Im Gegensatz zu verbreiteten Vorstellungen beruht die Vorsicht der Käufer nicht auf mangelndem Vertrauen in VEFA. Die aktuellen Garantien — insbesondere die Finanzierungsfertigstellungsgarantie — spielen eine entscheidende Rolle. EuroCaution und seine Partner haben seit 2022 mehrere bedeutende Maßnahmen ergriffen:

• Erstellung einer GFA „in klarer Sprache“, zugänglicher für Verbraucher.
• Optimierung der Klauseln in VEFA-Verträgen.
• Einführung optionaler Garantien (Grundstücksdeckung, Verzicht auf bestimmte Umbauten, verschärfte Kriterien für die Inanspruchnahme der Garantie).

Demnächst wird der Garant mehr vertragliche Mittel haben, um die Wohnungseigentümer zu begleiten, insbesondere durch die Einrichtung eines Verwalters und eines delegierten Projektleiters bei Ausfall des Entwicklers. Schließlich wird eine Wiederverkaufsgarantie bald bis zu 40.000 € an Kosten bei erzwungenem Wiederverkauf abdecken.

Über die GFA hinaus: umfassende Begleitung

EuroCaution erinnert daran, dass es nicht „nur ein Anbieter von Fertigstellungsbürgschaften“ ist. Das Unternehmen begleitet auch Entwickler und Gemeinden bei:

• Infrastrukturgarantien für Gemeinden,
• Einrichtung von Bürgschaftslinien über E-Cautio, das sichere digitale Portal.

Finanzierung von Grundstücken: ein Modell, das sich weiterentwickeln muss

Die Finanzierung von Grundstücken ohne Baugenehmigung bleibt einer Minderheit von Akteuren vorbehalten, wie in den meisten europäischen Ländern. Alternative Lösungen, wie die RDA, sind jedoch möglich, unterstützt von EuroCaution bei den zugehörigen Garantien. Darüber hinaus bietet das Unternehmen Banken einen Kreditschutz auf Hypothekendarlehen. Im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers deckt es die Differenz zwischen dem verbleibenden Schuldbetrag und dem Wiederverkaufswert der Immobilie, eine Lösung, die den Markt erleichtern könnte.

Ein Markt in Bewegung, aber noch fragil

Die beim Luxembourgish Real Estate Dinner präsentierten Daten zeigen einen Markt im Wandel, in dem:

• die Preise noch angepasst werden müssen,
• die öffentliche Politik sich entwickeln muss,
• die Finanzinstrumente modernisiert werden müssen,
• Garantien weiter gestärkt werden müssen,
• und die Zusammenarbeit zwischen Entwicklern, Banken und Versicherern unverzichtbar wird.

EuroCaution bekräftigt damit sein Engagement an der Seite der Branchenteilnehmer, diese Herausforderungen anzugehen und die Branche zu einer robusteren und nachhaltigeren Erholung zu führen.

Ein Abend geprägt von Austausch, Geselligkeit und Zusammenarbeit

Neben den Analysen war der Abend ein Highlight für das Ökosystem der Immobilienentwicklung. Die 250 Gäste genossen ein sitzendes Dinner, einen inspirierenden Rahmen und eine besonders gemütliche Atmosphäre. Die Diskussionen waren reichhaltig, offen und konstruktiv, was echtes warmes Networking ermöglichte, im Einklang mit der Solidarität und dem Engagement einer Branche, die entschlossen ist, gemeinsam voranzukommen.

In einem Markt im Wandel bestätigte diese Ausgabe des Luxembourgish Real Estate Dinner eines: Kollektive Dynamik ist wichtiger denn je, um nachhaltige Lösungen zu finden und dem Wohnungsbau in Luxemburg neuen Schwung zu verleihen.