Avec une augmentation de 49% son chiffre d’affaires entre 2019 et 2020, EuroCaution a, à contre-courant de la crise, renforcé sa position de leader sur le marché avec plus de 6 milliards de coûts de construction couverts en Belgique et au Luxembourg et plus de 500 clients. Alessandro Rizzo, son CEO, et Cédric Doppagne, Head of Sales Benelux, reviennent avec nous sur l’évolution du marché de l’immobilier et de la construction au cours des derniers mois et sur les soutiens financiers qu’EuroCaution déploie pour le soutenir. Interview – LG Magazine – Mars 2021

Comment se porte le marché de l’immobilier et de la construction luxembourgeois?

AR: La vente résidentielle connait une flambée exceptionnelle. Les maisons partent en moins de dix jours et dans neuf cas sur dix, le taux de prévente couvre les coûts de construction. La demande est telle que l’offre ne peut pas suivre et que les prix atteignent des sommets.

Si ce phénomène peut en partie s’expliquer par l’augmentation du coût des terrains, le droit de préemption exercé par les communes couplé à la lenteur d’obtention des permis de construire et autres aléas administratifs retardent l’apparition de nouveaux logements sur le marché et contribuent également à faire grimper les prix. Pour les stabiliser sur le long terme, il faudrait simplifier les procédures administratives afin de construire davantage et plus rapidement, mais aussi rationnaliser l’espace disponible.

CD: La limite de l’explosion du prix ne sera atteinte que lorsque les particuliers ne pourront plus acheter un bien au Luxembourg faute de fonds propres suffisants pour accéder à un crédit. Mais il est impossible à ce jour de prévoir quand ce point de non-retour sera atteint…

A travers nos expériences et nos contacts, nous constatons que beaucoup d’entreprises ont des difficultés financières et ne tiennent le choc que grâce aux aides gouvernementales ou grâce à leurs réserves. La peur de ne pas remplir son carnet de commandes pour l’année 2021 fait baisser les prix de la construction. Or, nous estimons que son coût général a augmenté de plus de 10%! Les constructeurs diminuent donc leur marge pour rester compétitifs et choisissent de ne pas générer de bénéfice – voire de travailler à perte – pour continuer à mobiliser leurs équipes.

Comment vos garanties contribuent-elles à soutenir l’économie?

AR: Les constructeurs et promoteurs peinent à obtenir des prêts ou garanties. En effet, les régulateurs limitent les capacités de financement des banques au vu du prix exorbitant de l’immobilier, car les coûts de ce financement sont plus conséquents. Les banques classiques essayent donc de vendre leurs garanties à un tarif beaucoup plus élevé que le nôtre ou préfèrent utiliser leurs capitaux dans d’autres types de crédits aux taux d’intérêt plus intéressants.

Chez EuroCaution, nous n’appliquons pas une logique purement financière, ce qui nous permet d’accepter certains clients refusés par les banques. Nous proposions au départ des alternatives en matière de garanties d’achèvement et cela s’étend aujourd’hui également à toute autre garantie demandée par les entreprises du secteur de la construction ou les promoteurs. Notre garantie d’infrastructure, par exemple, garantit que les travaux précis d’aménagement prévus dans la convention entre une entreprise de construction et une commune seront exécutés. Ce produit est en général vendu conjointement à la garantie d’achèvement. Si les communes sont parfois réticentes c’est simplement par méconnaissance de nos activités. Il suffit que nous leur expliquions que nous ne collaborons qu’avec des assureurs de rating A et disposant d’un haut niveau de solvabilité pour les rassurer. Nous avons d’ailleurs déjà émis une garantie financière d’achèvement de 30 millions pour une commune luxembourgeoise.

CD: Pour le promoteur, l’avantage de nos garanties d’infrastructure est que l’analyse de risque est plus légère que dans une banque car nous la lions à la garantie d’achèvement. Celle-ci est en réalité un accessoire de pression permettant de s’assurer que le travail sera bien finalisé d’une manière ou d’une autre. Dans le contexte actuel, nous sommes toutefois plus exigeants quant à nos conditions d’octroi; par exemple, nous suivons les mouvements financiers sur la durée et validons les paiements aux fournisseurs pour vérifier les sources de dépenses et prévenir d’éventuelles faillites.

Quelles sont vos ambitions pour 2021?

AR: En décembre 2020, nous avons lancé notre nouveau site web permettant de déposer et de gérer ses demandes de garanties au sein de l’espace client. Dès la fin de l’année 2021, tous nos processus seront entièrement digitalisés et rendus accessibles en ligne. Par ailleurs, nous lancerons prochainement une offre de cautionnement pour les petites et moyennes entreprises Nos ambitions pour 2021 sont simplement de continuer à soutenir l’économie, notamment par le biais d’émissions de garanties. Nous entendons également apporter conseils et assistance personnalisés pour aider nos clients à développer leur activité.

Mario Di Stefano, de l’étude DSM – Avocats à la cour

Que dire de votre collaboration avec EuroCaution?
Notre étude accompagne ses clients promoteurs à tous les niveaux du cycle de vie d’un projet immobilier. A travers ces derniers, nous rencontrons de plus en plus souvent des garanties émises par l’intermédiaire d’EuroCaution, qui dans notre expérience a une bonne connaissance du marché et de la gestion des risques. C’est un contact que nous apprécions beaucoup.

Un mot sur le marché de l’immobilier et de la construction au Luxembourg?
Une évolution impressionnante. En tant qu’avocats nous ne tenons pas de statistiques, mais nous avons pu constater dans certains dossiers un accroissement de la valeur de l’ordre de 20 à 50% sur un laps de temps relativement bref. Pour l’instant, il y a toujours acquéreur… à voir jusqu’à quand cette tendance pourra continuer, mais jusqu’à nouvel ordre la demande semble bien être là.

Le delta entre l’offre et la demande semble résister à la plupart des mesures législatives entreprises. Une simplification des procédures administratives pourrait aider à construire plus et plus vite, mais c’est un équilibrage difficile avec d’autres intérêts notamment urbanistiques et écologiques. Des activités renforcées et l’exercice de droits de préemption par des acteurs publics sont également une piste, mais cela risque de ne pas avoir d’impact sur les prix à court ou moyens terme, puisque les temps de réalisation de ces acteurs sont en principe plus longs que ceux de promoteurs privés. Des partenariats public-privé pourraient constituer une solution pour certains projets. En tout cas, le droit de l’immobilier reste une matière extrêmement dynamique.