Par Emilie Di Vincenzo, journaliste indépendante

Le Luxembourgish Real Estate Dinner, organisé par EuroCaution, a réuni cette année près de 250 invités, majoritairement des acteurs clés de la promotion immobilière luxembourgeoise. Dans le cadre exceptionnel du GRIDX, la soirée — chaleureuse, conviviale et marquée par un repas assis — a offert un véritable moment d’échanges constructifs. Entre networking de haut niveau et discussions ouvertes sur les enjeux de la profession, l’ambiance s’est révélée particulièrement propice à une réflexion collective sur l’avenir du marché résidentiel.

Une reprise timide

Selon les données présentées par EuroCaution, le marché montre les signes d’une reprise timide, davantage comparable à « une brise qu’à un vent de changement ». Les ventes d’appartements en construction, en baisse continue depuis 2022, montrent une légère remontée au troisième trimestre 2025.

En jaune figurent les données du Statec. Les garanties émises en T3 et T4 (ligne verte), arrêtées -au 20/11/2025, correspondent au nombre de garanties accordées ; un acquéreur ayant acquis plusieurs logements n’a reçu qu’une seule garantie financière d’achèvement, ce qui explique l’écart avec le nombre total de ventes en VEFA.

Cette reprise s’explique principalement par deux facteurs :

• Un ajustement progressif des prix, qui tend à reconnecter l’offre avec une demande émanant essentiellement des familles et des travailleurs.
• L’avancée des chantiers : les promoteurs ayant lancé leurs constructions parviennent aujourd’hui plus facilement à écouler leurs stocks que ceux dont les projets n’ont pas encore démarré.
• Les promoteurs proposent également à leurs clients des mesures de protection renforcées, allant au-delà des standards habituels, telles qu’une garantie financière d’achèvement renforcée ou des cahiers des charges intégrant l’installation de cuisines et d’aménagements. Cette approche vise à offrir une sécurité accrue aux acquéreurs tout en leur évitant des frais supplémentaires.

La fin des aides publiques : un impact limité sur la VEFA

Les aides publiques, définitivement arrêtées le 30 juin 2025, n’ont pas eu l’impact escompté sur la commercialisation des logements en VEFA. D’après EuroCaution, elles « n’ont pas généré de valeur ajoutée significative », les transactions récentes ayant davantage concerné des acteurs publics ou des investisseurs particuliers que des ménages primo-accédants
La demande réelle reste donc déconnectée d’une offre encore trop chère, trop rigide ou trop lente à se mettre en place.

Une législation VEFA obsolète : un frein majeur

Autre constat partagé : le retard du gouvernement dans la réforme de la loi de 1976 régissant la VEFA constitue désormais un véritable frein au développement du neuf.
Les professionnels soulignent que l’absence d’un cadre modernisé déséquilibre la relation acquéreur–promoteur, ralentit la commercialisation et augmente la méfiance sur certains segments — même si EuroCaution insiste sur le fait que la confiance n’est pas la cause principale du manque de ventes, comme en témoignent les nombreux projets signés récemment.

Aligner l’offre sur la demande : une priorité absolue

EuroCaution insiste sur un point central : il est urgent d’adapter l’offre aux attentes réelles du marché.

Ajuster les prix : le rôle du yield management

Une stratégie inspirée de l’hôtellerie et de l’aéronautique est recommandée : le yield management.
L’analyse interne montre qu’un bien neuf quasi achevé peut se vendre 30 à 34 % plus cher qu’avant travaux. À l’inverse, si un projet peine à atteindre un niveau de prévente suffisant, une baisse de prix d’environ 25 % serait nécessaire pour déclencher les ventes et permettre le démarrage des travaux

Des délais fermes pour rassurer les acquéreurs

Le respect des délais est devenu un critère déterminant. EuroCaution souligne l’importance d’un crédit d’accompagnement, outil clé pour sécuriser le planning, maîtriser les coûts et assurer une livraison dans les temps.

Crédit hypothécaire et prêt relais : un système trop restrictif

Les clients interrogés signalent des refus bancaires fréquents, souvent justifiés par des critères peu transparents.
Le prêt relais, pourtant indispensable pour les familles souhaitant acheter avant de vendre, reste difficile d’accès en raison d’une interprétation stricte d’une circulaire de la CSSF.
EuroCaution propose donc de travailler à une solution d’assurance facilitant l’accès au prêt relais, avec des alternatives complémentaires qui seront discutées lors d’un workshop ouvert aux professionnels intéressés

Renforcer la protection des acquéreurs : un chantier déjà bien engagé

Contrairement aux idées reçues, la frilosité des acheteurs ne provient pas d’un manque de confiance en la VEFA.
Les garanties actuelles — notamment la garantie financière d’achèvement — jouent un rôle essentiel.
EuroCaution et ses partenaires ont entrepris depuis 2022 plusieurs actions majeures :

• Rédaction d’une GFA “en langage clair”, plus accessible aux consommateurs.
• Optimisation des clauses des actes VEFA.
• Introduction de garanties optionnelles (couverture terrain, renonciation à certaines transformations, critères renforcés pour l’appel à garantie)

Prochainement, le garant aura davantage de moyens contractuels pour accompagner les copropriétaires, notamment via la mise en place d’un syndic et d’un maître d’œuvre délégué en cas de défaillance du promoteur.
Enfin, une garantie de revente permettra bientôt d’indemniser jusqu’à 40 000 € de frais en cas de revente contrainte.

Au-delà de la GFA : un accompagnement global

EuroCaution rappelle qu’il n’est pas « seulement un fournisseur de garanties d’achèvement ».
L’entreprise accompagne également les promoteurs et collectivités sur :

• les garanties infrastructures pour les communes,
• la mise en place de lignes de cautionnement via E-Cautio, son portail digital sécurisé

Financement des terrains : un modèle qui doit évoluer

Le financement de terrains sans autorisation de construire restera réservé à une minorité d’acteurs, comme dans la plupart des pays européens.
Des solutions alternatives, telles que la RDA, sont néanmoins possibles, avec l’appui d’EuroCaution pour les garanties associées.
Par ailleurs, l’entreprise propose aux banques une protection de crédit sur les prêts hypothécaires. En cas de défaut de l’emprunteur, elle couvre la différence entre le montant restant dû et la valeur de revente du bien, une solution qui pourrait aider à fluidifier le marché
Un marché en mouvement, mais encore fragile
Les données présentées au Luxembourgish Real Estate Dinner montrent un marché en transition, où :

• les prix doivent encore s’ajuster,
• les politiques publiques doivent évoluer,
• les outils financiers doivent être modernisés,
• les garanties doivent continuer à se renforcer,
• et la collaboration entre promoteurs, banques et assureurs devient indispensable.

EuroCaution réaffirme ainsi son engagement aux côtés des acteurs du secteur pour relever ces défis et accompagner la filière vers une reprise plus robuste et durable.

Une soirée marquée par l’échange, la convivialité et un esprit de collaboration

Au-delà des analyses, la soirée a été un moment fort pour l’écosystème de la promotion immobilière.
Les 250 invités ont profité d’un repas assis, d’un cadre inspirant et d’une atmosphère particulièrement conviviale.
Les discussions ont été riches, ouvertes et constructives, permettant un networking véritablement chaleureux, à l’image de la solidarité et de la mobilisation d’un secteur déterminé à avancer ensemble.

Dans un marché en transition, cette édition du Luxembourgish Real Estate Dinner a confirmé une chose : la dynamique collective est plus essentielle que jamais pour faire émerger des solutions durables et redonner de l’élan à la construction résidentielle au Luxembourg.