“C’est pour moi devenu indispensable pour les professionnels de l’immobilier de faire appel au crowdlending. Cela leur évite de dépendre uniquement des banques et de leurs règles et les challengent à plus de transparence sur leurs projets” Alessandro Rizzo, CEO de EuroCaution.

Photo : Cédric Doppagne (Chief Commercial Officer – EuroCaution), François Jacquet de Haveskercke (Head of Real Estate – Look&Fin), Malik Slos (Chief Lending Officer Real Estate- Look&Fin) et Alessandro Rizzo (CEO d’EuroCaution) à l’occasion de la soirée des 10 ans d’Eurocaution.

Quel est le rôle d’EuroCaution sur le secteur de l’immobilier ?

Nous sommes le courtier souscripteur leader des garanties (bancaires) et cautions au BeLux. Nos clients sont des promoteurs ou entreprises de construction pour lesquels nous apportons des garanties ou des cautions d’achèvement. Concrètement nous servons de garantie pour l’acquéreur final. Si le promoteur ou le sous-traitant de celui-ci que nous assurons fait défaut, nous finalisons alors le projet en cours ou bien nous remboursons les tranches déjà facturées et payées par l’acquéreur.

C’est ce que l’on appelle la garantie financière d’achèvement (GFA) en France et la vente sous le régime de La loi Breyne en Belgique. Ce type de garanties ou cautions sont des obligations légales dans le cadre de tout projet immobilier, aussi bien en Belgique, en France qu’au Luxembourg.

Pour émettre ces garanties, nous analysons en amont le risque du projet. Nous mettons un focus particulier sur la qualité du projet en lui-même. Nos clients, par exemple un promoteur, vont faire appel à des sous-traitants comme des entreprises de construction. Nous analysons donc également très attentivement le risque de défaut des sous traitants impliqués.

En termes de chiffres, nous sommes leader sur le marché luxembourgeois avec plus de 80% de parts de marché et nous sommes également le plus gros assureur en Belgique concernant le marché de la Loi Breyne. Ce sont pas moins de 50.000 bénéficiaires (lots assurés) qui sont actuellement dans notre portefeuille. Nous adressons tous types de de taille de projets, la construction de tours de bureaux, la construction d’une école ou bien encore d’un petit immeuble résidentiel.

Vous êtes un partenaire de Look&Fin, comment intervenez-vous par rapport au crowdlending et qu’en pensez-vous ?

Nous intervenons en amont du crowdlending et du crowdfunding immobilier, nous aidons notamment nos clients (promoteurs, lotisseurs, marchands de biens…) à boucler leur budget et leurs besoins de financement. Notre expertise du secteur depuis 10 ans nous permet de leur préciser les estimations de coûts de ventes de leur projet, le prix de revient de la construction etc… nous sommes capables de leur donner des exemples de ratios fiables. Dans cette démarche de bouclage de budget global, nous pouvons orienter nos clients vers le crowdlending, notamment pour la part de fonds propres qu’ils doivent apporter aux banques afin de débloquer le financement total nécessaire à leurs projets.

Nous soutenons la finance alternative en général qui permet de diversifier les sources de financement de nos clients. Cela leur évite de dépendre uniquement des banques et de leurs règles. C’est pour moi devenu indispensable pour les professionnels de l’immobilier de faire appel au crowdlending, et c’est très simple et rapide de demander un crédit à une plateforme.

C’est aussi un nouveau challenge pour les promoteurs immobiliers, ce mode de financement les incitent à rendre public leur projets, donc plus de transparence et d’avoir une vision plus long terme. Cependant, le crowdlending ne peut financer, actuellement, qu’à hauteur de 5 millions € un projet, un montant qui reste faible par rapport aux budgets du secteur immobilier.

Vous venez de fêter 10 années d’existence, comment a évolué le marché ces dernières années ?

C’est sans aucun doute l’inflation des coûts de la construction que l’on observe depuis 2021 qui est le fait le plus marquant. Il faut désormais être extrêmement prudent dans les estimations de budgets de construction. Certains cours de matériaux comme la ferraille bouge à l’heure près !

Résultat, les clauses d’indexations (NDRL : règle indiquée dans un contrat selon laquelle l’un des éléments du contrat, notamment le prix, varie en fonction d’un autre élément, souvent un indice) représentent chez nous 90% des litiges qu’il peut y avoir entre un promoteur et le client.

Cette inflation a aussi un impact sur l’offre. En effet, certains promoteurs préfèrent retarder les projets ne sachant pas le coût réel à prévoir. Nombreux sont ceux qui nous indiquent qu’ils préfèrent attendre, le temps que le marché se stabilise.

Quelles sont les grandes tendances actuelles qui se dessinent et que vous pourriez nous partager ?

Quand l’offre se raréfie, une pénurie de logements intervient et fait monter les prix. Ce sont les investisseurs professionnels qui vont alors se positionner avec une vision de placement long terme.

La demande va rester au-dessus de l’offre, il est donc peu probable d’assister à une baisse des prix. On a cependant atteint un niveau maximum où les ménages sont prêts à s’endetter, et des banques qui hésitent, à juste titre, aussi à leur prêter. Dans ce contexte, il est aussi difficile que les prix continuent à augmenter.

La priorité actuelle et des prochains mois pour les ménages reste de se loger et de devenir propriétaire. Les projets se vendent donc très bien s’ils répondent aux critères recherchés. Le produit idéal actuellement est un appartement neuf de 80 mètres carrés d’un budget de 680.000 € au luxembourg et le même pour un budget de 500.000€ en Belgique. Nous constatons également que certaines zones géographiques auparavant plus délaissées reviennent en force. On assiste donc à un certain retour aux fondamentaux.

En Belgique, les biens neufs mis en vente sont actuellement au juste prix. L’ancien par contre, et surtout les bâtiments qui ne sont pas aux normes énergétiques perdent de la valeur.  Selon moi, il n’y a pas de bulle immobilière à proprement parler, le risque vient plutôt des détenteurs de crédit à taux variable qui pourraient conduire à des défauts de paiement.