{"id":3425,"date":"2023-02-16T15:47:08","date_gmt":"2023-02-16T14:47:08","guid":{"rendered":"https:\/\/eurocaution.eu\/lu\/?p=3425"},"modified":"2023-02-20T14:29:31","modified_gmt":"2023-02-20T13:29:31","slug":"information-a-la-presse-precisions-relatives-aux-ventes-en-etat-futur-dachevement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eurocaution.eu\/fr\/information-a-la-presse-precisions-relatives-aux-ventes-en-etat-futur-dachevement\/","title":{"rendered":"Information \u00e0 la presse – Pr\u00e9cisions relatives aux ventes en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement"},"content":{"rendered":"

Luxembourg, le 15 f\u00e9vrier 2023<\/em> – Au vu de certaines affirmations publiques en rapport avec la d\u00e9confiture d\u2019un groupe de promotion immobili\u00e8re au Luxembourg, EuroCaution, courtier luxembourgeois agr\u00e9\u00e9 par le Commissariat aux Assurances luxembourgeois et sp\u00e9cialis\u00e9 en garanties financi\u00e8res et cautions, souhaite fournir des explications relatives \u00e0 la vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement et notamment la garantie d\u2019ach\u00e8vement respectivement la garantie de remboursement.<\/p>\n

EuroCaution souhaite avec ces pr\u00e9cisions apporter des clarifications n\u00e9cessaires \u00e0 la compr\u00e9hension de la population notamment des acqu\u00e9reurs soucieux de pr\u00e9server leur patrimoine.<\/p>\n

 <\/p>\n

La vente sur plan est r\u00e9glement\u00e9e au Luxembourg<\/strong><\/p>\n

La loi luxembourgeoise du 28 d\u00e9cembre 1976 relative aux ventes d’immeubles \u00e0 construire et \u00e0 l’obligation de garantie en raison de vices de construction et ses r\u00e8glements d\u2019ex\u00e9cution pr\u00e9voient des protections sp\u00e9cifiques pour les acqu\u00e9reurs dans le cadre d\u2019une vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1601-5 du Code civil, le vendeur en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement doit fournir \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur une garantie d\u2019ach\u00e8vement du bien immobilier vendu.<\/p>\n

La garantie d\u2019ach\u00e8vement est fournie en principe par une banque, ou, dans la pratique du march\u00e9 luxembourgeois, fran\u00e7ais et belges par un assureur. Le garant est ind\u00e9pendant du promoteur vendeur, qui est son client par rapport \u00e0 la fourniture de la garantie aux acqu\u00e9reurs et qui lui paie une commission d\u2019aval ou une prime d\u2019assurance pour la couverture du risque.<\/p>\n

En principe c\u2019est la d\u00e9faillance du promoteur vendeur par rapport \u00e0 ses obligations contractuelles qui actionne la garantie d\u2019ach\u00e8vement, les d\u00e9tails \u00e9tant sp\u00e9cifi\u00e9s dans le certificat de garantie que les acqu\u00e9reurs re\u00e7oivent par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un notaire lors de la signature de l\u2019acte notarial de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement.<\/p>\n

En cas d\u2019appel \u00e0 la garantie, en principe le garant ne devient pas le ma\u00eetre d\u2019ouvrage ou ma\u00eetre d\u2019ouvrage d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 du fait de l\u2019actionnement de la garantie ; ce sont le ou les acqu\u00e9reurs qui deviennent les ma\u00eetres d\u2019ouvrage en lieu et place du promoteur-vendeur.<\/p>\n

Cependant, en fonction de l\u2019organisation et des capacit\u00e9s du garant, il peut \u00eatre amen\u00e9 sans y \u00eatre contraint \u00e0 fournir une assistance aux acqu\u00e9reurs, respectivement \u00e0 charger une entreprise \u00e0 prendre en charge les fonctions de ma\u00eetre d\u2019ouvrage ou ma\u00eetre d\u2019ouvrage d\u00e9l\u00e9gu\u00e9.<\/p>\n

De m\u00eame, le curateur de la faillite du promoteur vendeur ne continue en g\u00e9n\u00e9ral pas les activit\u00e9s du promoteur vendeur et ne s\u2019occupera pas de l\u2019ach\u00e8vement.<\/p>\n

Les majorit\u00e9s des b\u00e9n\u00e9ficiaires ainsi que le march\u00e9 immobilier se posent la question suivante\u00a0:<\/p>\n

 <\/p>\n

La garantie d\u2019ach\u00e8vement ne garantit pas dans tous les cas un ach\u00e8vement de l\u2019immeuble<\/strong><\/p>\n

La loi pr\u00e9voit que si la construction ne peut pas \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e mat\u00e9riellement ou juridiquement, la garantie d\u2019ach\u00e8vement se transforme automatiquement en une garantie de remboursement. En outre le promoteur vendeur et le garant se r\u00e9servent g\u00e9n\u00e9ralement la possibilit\u00e9 pr\u00e9vue par la loi de substituer la garantie de remboursement \u00e0 la garantie d\u2019ach\u00e8vement \u00e0 tout moment.<\/p>\n

En principe, la substitution (activation de la garantie de remboursement) se fera lorsque le co\u00fbt pr\u00e9visible d\u2019un ach\u00e8vement d\u00e9passe de fa\u00e7on significative le montant total des paiements que l\u2019acqu\u00e9reur devrait effectuer au profit du vendeur promoteur et ceci dans les limites du contrat et de la loi. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, il ne serait pas envisageable pour un garant de donner une garantie sans limite il serait tr\u00e8s difficile voire impossible de trouver un garant pour un tel risque car les r\u00e9glementations du secteur bancaires et des assureurs sont tr\u00e8s strictes.<\/p>\n

La garantie de remboursement ne couvre pas l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des paiements effectu\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur au promoteur vendeur. Le garant ne couvre que les paiements effectu\u00e9s au profit du promoteur vendeur dans le strict respect des dispositions du contrat et de la loi. Un sur-paiement par rapport \u00e0 des tranches de construction non encore achev\u00e9es, tout comme les paiements pour des suppl\u00e9ments choisis par les acqu\u00e9reurs, ne sont pas pris en charge.<\/p>\n

De plus il nous semble que dans la plupart des cas et ind\u00e9pendamment de qui est le garant, le remboursement du prix de la quote-part du terrain ne fait pas partie de la garantie de remboursement car, dans la majorit\u00e9 des cas, le terrain est vendu par une soci\u00e9t\u00e9 diff\u00e9rente du promoteur vendeur et le garant ne s\u2019est pas port\u00e9 caution pour cette soci\u00e9t\u00e9. En cas de d\u00e9faillance du promoteur vendeur, des solutions peuvent cependant \u00eatre recherch\u00e9es entre l\u2019acqu\u00e9reur, le garant, le promoteur vendeur (respectivement son curateur en cas de faillite) et le vendeur du terrain.<\/p>\n

 <\/p>\n

Le garant n\u2019indemnise pas les acqu\u00e9reurs pour le retard dans la d\u00e9livrance de l\u2019immeuble, ou pour les pertes qu\u2019il peut subir du fait que leur immeuble ne sera pas achev\u00e9 <\/strong><\/p>\n

En fonction de l\u2019\u00e9volution du march\u00e9, un acqu\u00e9reur d\u2019un bien immobilier non achev\u00e9, mais b\u00e9n\u00e9ficiant de la garantie de remboursement, va se sentir p\u00e9nalis\u00e9 si ce remboursement ne couvre pas tous les frais et n\u2019indemnise pas une \u00e9ventuelle augmentation des prix dans le cadre de l\u2019acquisition d\u2019un autre immeuble. Ces risques ne sont ni couverts, ni indemnis\u00e9s par la garantie d\u2019ach\u00e8vement et volont\u00e9 de la loi ne va pas dans ce sens.\u00a0 Le pr\u00e9judice que peut subir un acqu\u00e9reur d\u00e9pend du cas individuel, de sorte que ce risque ne serait pas calculable pour le garant et qu\u2019un promoteur vendeur ne trouverait pas de garant sur le march\u00e9 pour couvrir de tels risques.<\/p>\n

Ainsi, les acqu\u00e9reurs ne courent aucun risque d\u2019un refus de paiement ou d\u2019une insolvabilit\u00e9 d\u2019un garant, nous partons du principe que tous les garants pr\u00e9sents sur le march\u00e9 luxembourgeois vont honorer leurs obligations. Bien entendu, toute intervention va requ\u00e9rir, comme dans tous les autres cas de mise en \u0153uvre d\u2019une garantie, des v\u00e9rifications n\u00e9cessaires avant le d\u00e9caissement.<\/p>\n

L\u2019insolvabilit\u00e9 d\u2019un garant (donc l\u2019assureur que le courtier repr\u00e9sente vis-\u00e0-vis des acqu\u00e9reurs) devrait \u00eatre exclue, puisque les garants sont soit des banques de la Place dont la solvabilit\u00e9 ne devrait pas \u00eatre en cause, ou des assureurs luxembourgeois ou europ\u00e9ens qui b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une capitalisation et d\u2019assises largement suffisantes pour couvrir un tel sinistre qui, aussi important qu\u2019il puisse para\u00eetre, ne repr\u00e9sente qu\u2019un montant tr\u00e8s r\u00e9duit par rapport aux r\u00e9serves des assureurs sp\u00e9cialis\u00e9. En outre, les assureurs sont en g\u00e9n\u00e9ral couverts par des r\u00e9assureurs, et surveill\u00e9s par les autorit\u00e9s de tutelle comme le Commissariat aux Assurances \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

 <\/p>\n

Fonctionnement de l\u2019intervention du courtier dans le r\u00e8glement des sinistres<\/strong><\/p>\n

EuroCaution est, vis-\u00e0-vis des acqu\u00e9reurs, l\u2019interm\u00e9diaire de l\u2019assureur garant pour les assurances qu\u2019EuroCaution a plac\u00e9es en tant que courtier en assurance.<\/p>\n

Il faudra garder \u00e0 l\u2019esprit que ni EuroCaution, ni les assureurs qu\u2019elle repr\u00e9sente ne sont responsables de la d\u00e9faillance d\u2019un promoteur vendeur, qu\u2019elles n\u2019assument pas du fait de cette d\u00e9faillance le r\u00f4le de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage d\u2019un projet immobilier, et que les assureurs ne sont tenus \u00e0 la couverture d\u2019un sinistre que dans le cadre et dans les limites de l\u2019engagement de garantie vis-\u00e0-vis de l\u2019acqu\u00e9reur b\u00e9n\u00e9ficiaire.<\/p>\n

Forte de son exp\u00e9rience dans le secteur depuis plus de 10 ans EuroCaution est \u00e0 l\u2019\u00e9coute des acqu\u00e9reurs et va s\u2019efforcer de traiter le plus rapidement possible les dossiers qui lui sont soumis, ainsi que de rechercher de possibles solutions au cas par cas pour les acqu\u00e9reurs qui se voient confront\u00e9s \u00e0 la d\u00e9faillance d\u2019un promoteur vendeur.<\/p>\n

 <\/p>\n

D\u00e9claration d\u2019Alessandro Rizzo, CEO de EuroCaution<\/strong><\/p>\n

\u00ab\u00a0Je tiens \u00e0 rassurer les acqu\u00e9reurs b\u00e9n\u00e9ficiaires de garanties interm\u00e9di\u00e9s par EuroCaution de la solvabilit\u00e9 de nos assureurs partenaires, qui disposent d\u2019importantes assises financi\u00e8res et d\u2019une r\u00e9assurance plac\u00e9e aupr\u00e8s d\u2019un panel de r\u00e9assureur mondialement reconnu.<\/p>\n

On doit rester r\u00e9aliste cependant, la d\u00e9confiture r\u00e9cente d\u2019un groupe de promotion immobili\u00e8re \u00e0 Luxembourg ne se limitera pas \u00e0 un \u00e9pisode unique. Les conflits g\u00e9opolitiques, la conjoncture \u00e9conomique, accompagn\u00e9e d\u2019une augmentation des taux de financements, la perte du pouvoir d\u2019achat des candidats acqu\u00e9reurs et le manque de logement social, abordable et payable \u00e0 Luxembourg mettent \u00e0 mal le march\u00e9 de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel. En 2023, on verra probablement de nouveaux \u00e9pisodes de d\u00e9faillances chez les promoteurs vendeurs sans compter une baisse importante de logements disponibles \u00e0 la vente ou \u00e0 la location.<\/p>\n

Les promoteurs immobiliers utilisent aujourd\u2019hui leurs fonds propres et leurs r\u00e9serves m\u00eame personnels pour payer leurs charges fixes ainsi que les int\u00e9r\u00eats bancaires des cr\u00e9dits contract\u00e9s pour l\u2019achat des terrains destin\u00e9s \u00e0 la revente, car ils ne r\u00e9alisent pas suffisamment de vente et donc de b\u00e9n\u00e9fice pour payer tout cela. Cette situation ne saura perdurer \u00e0 l\u2019infini.<\/p>\n

Le Luxembourg est dans une situation unique et in\u00e9dite en Europe, la demande de logement est sup\u00e9rieure \u00e0 l\u2019offre qui diminue au lieu d\u2019augmenter par cette forte demande.<\/p>\n

Seul notre gouvernement peut prendre les mesures ad\u00e9quates afin de prot\u00e9ger encore mieux les candidats acqu\u00e9reurs de logement neuf, selon nous plusieurs mesures peuvent \u00eatre prises \u00e0 court terme\u00a0:<\/p>\n