Vous souhaitez en savoir davantage sur EuroCaution Benelux SA et la garantie financière d’achèvement?
Découvrez une interview d’Alessandro Rizzo et Cédric Doppagne dans le numéro spécial « Immobilier & Construction » du Lëtzebuerger Gemengen.
https://gemengen.lu/web/2020/10/23/eurocaution-leader-de-la-garantie-financiere-dachevement/

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EuroCaution est une InsurTech luxembourgeoise née en 2012. En tant que courtier souscripteur spécialisé en garantie financière, la société exécute le travail préalable à l’émission d’une garantie et sélectionne ensuite un assureur avec des ratings et des ratios de solvabilité élevés acceptant d’en porter le risque. En quelques années à peine, l’entreprise s’est positionnée en leader sur les marchés belge et luxembourgeois en matière de garantie d’achèvement, principalement à destination des promoteurs et constructeurs. Interview de son CEO, Alessandro Rizzo, et de Cédric Doppagne, Head of Sales Benelux.

Comment se porte le secteur de la construction face à l’augmentation continuelle des prix de l’immobilier?

AR : L’explication à l’augmentation des prix de l’immobilier n’est pas à chercher du côté de la construction mais plutôt du foncier, qui peut atteindre 60% de la valeur d’un bien. Notre travail consiste à réduire les coûts du promoteur vis-à-vis d’un acheteur en lui proposant une garantie légale concurrentielle. Toutefois si les coûts du foncier continuent à évoluer de manière disproportionnée, le prix de vente des constructions ne pourra pas baisser.

La responsabilité de cette explosion tarifaire revient majoritairement aux communes qui tardent à délivrer les permis pour l’exploitation des terrains. Les projets qui nécessitent l’obtention de PAP prennent parfois dix ans à se concrétiser, période au cours de laquelle les prix augmentent car le terrain prend de la valeur. La délivrance plus rapide des permis favoriserait une concurrence accrue entre les ventes et, par conséquent, freinerait cette inflation. Pour réduire ces délais, il faut absolument procéder à une simplification administrative, une digitalisation de la procédure et/ou permettre de construire des projets de plus grande envergure.

Nous pensons également que l’Etat devrait changer de stratégie en s’inspirant du modèle suisse où le secteur public n’investit pas dans le parc immobilier. Il encourage en revanche les promoteurs privés à créer des habitations à coût abordable en prévoyant des abattements fiscaux intéressants pour ce type de logement et des contraintes financières en cas d’augmentation du loyer.

Quel impact la crise liée au Covid-19 a-t-elle sur vos activités?

AR : L’impact du confinement a peut-être touché la marge des constructeurs, mais les pertes sont absorbables pour les grands acteurs. Le marché de la construction risque toutefois de connaître dans le futur un problème de surcapacité. Les nouveaux projets de bureaux se raréfient et les fonds débloqués par l’Etat pour la création d’infrastructures écologiques ne pourront pas bénéficier à nos constructeurs locaux qui devront probablement chercher l’expertise à l’étranger.

Aujourd’hui les carnets de commandes sont pleins et le prix des matériaux locaux ne cesse d’augmenter. Les tarifs de la construction vont toutefois chuter car il n’y aura pas assez de demande sur le marché. L’effet est pervers: les prix devraient augmenter pour faire face à la crise mais, au vu de la concurrence présente dans le secteur, ils ont plutôt tendance à chuter!

Nous nous attendons ainsi à une augmentation de 20 à 22% des faillites à l’horizon 2021.

CD : De plus, en période de crise économique, le secteur bancaire mise sur la prudence et rend plus difficile l’accès à l’emprunt. C’est pourquoi, en passant par une société comme la nôtre, les entreprises peuvent réduire leur exposition au crédit. En effet, les assurances que nous délivrons sont hors-bilan, les promoteurs et constructeurs peuvent donc conserver leur capacité d’emprunt pour des investissements à plus grande valeur ajoutée. Notre activité est à contre-tendance de celle des banques, puisque nous continuons à apporter des solutions de garantie en redoublant de vigilance quant à l’analyse des sous-traitants, qui constituent le risque principal du promoteur, et essayons de le soutenir en continuant à accepter des risques même dans une période économique difficile.

Parlez-nous de votre offre de garantie financière d’achèvement…

CD : Au Luxembourg, il est courant d’acheter un appartement sur plan; le constructeur et le promoteur sont alors dans l’obligation de contracter une garantie légale assurant à l’acheteur que quelqu’un prendra la relève en cas de faillite. L’avantage est que les promoteurs ne doivent pas attendre la fin de leurs chantiers pour vendre leurs biens et peuvent donc poursuivre continuellement leurs investissements! S’agissant toutefois d’une obligation légale, nous veillons à ce que cette prime soit la moins élevée possible en les aidant à sécuriser leurs dossiers à travers un questionnaire type que nous leur soumettons. La digitalisation ayant simplifié nos processus administratifs, notre décision est ensuite prise en 72 heures sur base d’un dossier complet et nous émettons des garanties vers les notaires en une journée à peine.

AR : Cette décision ne tient pas uniquement compte du bilan de l’entreprise mais surtout d’une analyse approfondie des sous-traitants. En effet, en tant qu’assureurs, nous avons accès à des données rendues publiques quant à leurs bilans; nous pouvons ainsi indiquer à un promoteur s’ils sont fiables.

Nous collaborons également avec le secteur public à qui nous avons par exemple récemment émis ce type de garantie pour un projet 80 logements. Notre offre comprend par ailleurs un volet de garantie d’infrastructures qui leur est dédié. De manière générale, notre produit les convainc grâce à un meilleur suivi et une définition beaucoup plus précise et transparente des termes de la garantie.

CD : De plus, notre approche orientée projet nous permet d’appliquer des tarifs hautement concurrentiels par rapport à ceux des banques ou mutualités de cautionnement. En effet, nos tarifications ne sont pas calculées sur le prix de vente mais sur le coût réel de construction, qui est continuellement mis à jour en fonction de l’état d’avancement des travaux. Les primes sont donc dégressives, à mesure qu’une construction progresse!

Quels sont vos projets à court terme?

AR : Nous développons actuellement une offre de cautionnement pour les petites et moyennes entreprises qui sera disponible au mois de septembre 2021. Nous sommes en effet en train de concevoir un outil informatique qui permettra aux entreprises d’y entrer certaines informations et de connaitre en quelques minutes la possibilité ou non d’obtenir une garantie. Dans un contexte de relance économique, cet outil permettra aux plus petites entreprises d’être soutenues sur le marché.