Le marché immobilier luxembourgeois est actuellement confronté à une conjoncture qui le met à rude épreuve: les chantiers sont à l’arrêt, ou presque, et les ventes se font de plus en plus rares. Cependant, le courtier en assurances EuroCaution, leader de la garantie d’achèvement au Grand-Duché, apporte des solutions pour soutenir ses clients. Interview avec les membres du nouveau comité de direction Alessandro Rizzo, Michael Foerster et Cédric Doppagne.

Comment se porte le marché immobilier au Luxembourg ?

AR : Le Grand-Duché est en proie à de nombreuses difficultés en matière d’immobilier. Il a longtemps été habitué à des taux de prévente très élevés pour des taux d’intérêt bas. Dans ce cas de figure, les promoteurs s’autofinançaient rapidement et pouvaient commencer la construction du projet avec la certitude d’avoir les fonds nécessaires pour aller jusqu’au bout. Ils ne rencontraient donc pas de problème pour trouver de potentiels clients. L’inflation que nous connaissons aujourd’hui est venue chambouler cette situation relativement stable. Les taux d’intérêt ont explosé et les acquéreurs qui pouvaient autrefois emprunter pour un bien d’1 à 1,2 million en moyenne ne peuvent désormais prétendre qu’à un prêt de 850.000 euros. De plus, l’offre ne correspond absolument pas à la demande qui demeure malgré tout importante. La politique actuelle a fait fuir ceux qui achetaient des logements pour les mettre en location. En outre, nous nous retrouvons dans une situation où les logements en production ne sont pas assez nombreux !

CD: Selon nous, le gouvernement devrait s’inspirer de nos voisins. En Belgique, les taux de prévente se situent entre 20 et 40%. Le promoteur apporte donc une partie du financement en fonds propres, il reçoit ses 30% en moyenne pour la prévente et il fait appel à un crédit construction pour le reste. Ainsi, il peut passer rapidement à l’acte chez le notaire. Or, les banques luxembourgeoises sont encore réticentes à l’idée d’accorder ce type de crédit qui permettrait d’accélérer la mise en route d’un projet de construction. Une fois qu’une résidence commence à sortir de terre, les potentiels acquéreurs sont rassurés puisque ce qui est déjà construit ne peut plus être soumis à d’éventuelles indexations liées à la hausse des prix des matériaux et il dispose d’une date certaine de livraison.
Le banquier qui autrefois finançait les yeux fermés pour faire du chiffre et parce qu’il était certain que la valeur du terrain allait augmenter de 20% chaque année doit maintenant changer sa manière de procéder afin de soutenir l’économie.

MF : S’ajoute à cela le fait que la politique a pendant des années encouragé les citoyens à devenir propriétaires. Cette mentalité a fait passer le taux de détenteurs de biens immobiliers de 50% à 76% en quelques années! Cette augmentation limite grandement le développement de la location sociale qui vient en aide aux foyers ne pouvant acheter. Un couple qui gagne 6.000 euros net par mois n’est pour le moment plus en capacité d’acheter une maison ni même de louer un appartement à Luxembourg! Il est donc indispensable de produire des logements abordables tant par le public que le privé pour les louer, et non les vendre.

Quelles solutions apportent EuroCaution ?

AR : Nous tentons notamment d’importer le modèle belge chez nous. Pour ce faire, nous avons adapté nos règles de souscription afin d’émettre des garanties d’achèvement avec des taux de prévente plus faibles. En contrepartie, nous demandons aux promoteurs un apport en fonds propres ou un crédit construction. Nous nous attaquons également au développement du conseil client. Nous ne souhaitons pas nous positionner uniquement en tant que vendeurs d’un produit ou d’une caution d’assurance, mais nous voulons accompagner nos clients qui peuvent se trouver confrontés à diverses problématiques dans la conjoncture actuelle. Grâce à notre base de données, nous sommes en mesure de les conseiller sur le prix de vente par exemple. Nous pouvons aussi leur apporter une couverture pour leur terrain. Celle-ci constitue une nouveauté importante au Luxembourg. La demande pour ce type de garantie augmente de plus en plus, il nous a donc paru indispensable d’y répondre.

E-Cautio représente la meilleure alternative aux banques pour les cautions et garanties.

MF : Si ces mesures permettent de soutenir nos clients, elles ne suffisent pas. C’est pour cela que nous proposons désormais un nouveau service: E-Cautio. Ce portail 100% digital permet aux moyennes et grandes entreprises de gérer toutes leurs lignes de cautionnement, y inclus les demandes de garantie, à un seul endroit 24h/24 et 7j/7. Celles-ci profitent également de notre réseau d’avocats spécialisés afin de les assister dans la négociation de leurs textes de garantie. Par ce biais, elles peuvent fournir des couvertures à leurs propres clients sans dépendre des banques. En outre, avec nous, les garanties relèvent du hors-bilan ! E-Cautio représente donc la meilleure alternative aux banques pour les cautions et garanties.

CD : La méthode que nous adoptons avec cette plateforme digitale présente d’autres avantages de taille. Nous commençons toujours par analyser les lignes de garanties dont dispose notre client afin d’identifier ses besoins réels, pour aujourd’hui mais aussi pour demain. Sur cette base, nous préparons un dossier d’appel d’offres que nous présentons directement aux souscripteurs de nos assureurs-garants partenaires. De plus, la mise en concurrence nous permet d’offrir au client les meilleures conditions du marché. Nous lui présentons ensuite une étude complète des offres reçues. Ces dernières ne constituant pas un contrat, nos experts négocient également les conditions juridiques ainsi que les textes de garanties. Ainsi, nous accompagnons nos clients de A à Z pour leur permettre de bénéficier du meilleur service possible.

NOS RÉASSUREURS EN CHIFFRES :

Nombre 6 mondialement connus

C.A. combiné : + € 50 milliards

Rating de A- à AA-

Lëtzebuerger Gemengen : MARS / AVRIL N°254 publié le 04.04.23